Усім відомий вислів: «Від тюрми та від суми - не зарікайся». На жаль, всяке може статися, людину можуть звільнити, його бізнес може прогоріти. І настане момент, коли людині просто нічого більше не залишиться, як продати своє майно.

  Майно, що перебуває в заставі або конфісковане, а саме, нерухомість, можна продати трьома способами.

  1. Боржники самі займаються пошуками покупця, продають своє майно під суворим контролем фінансової установи і повертають борг. Найчастіше так роблять люди, які з якихось причин не можуть закрити кредит на квартиру чи автомобіль.

  2. Продаж без публічних торгів - регламент відзначений у Законі «Про іпотеку». За цим законом, якщо платник не виконує свої зобов'язання за іпотечним кредитом, то сам предмет кредиту може перейти у власність банку, якщо це зазначено в договорі по кредиту. Фінансова установа в такому випадку переоформляє право власності на заставу, а після даної процедури продає його уже від свого імені. Часто банки переоформляють заставу в свою власність, і в подальшому передають його своїм же структурам, які в підсумку на цьому отримують прибуток.

  3. Примусовий продаж через торги (аукціонний центр, біржа, Укрспец'юст).

  Підводні камені при продажу заставного майна

  Загалом, тема реалізації майна, що знаходиться в заставі, невигідна, як для боржників, так і для банків (непрозорих механізм визначення ціни, ПДВ та комісійні під час продажу). Є також претензії до системи продажу заставного майна та у можливих покупців. Існує думка, що через те, що є можливість обійтися без публічних торгів, аукціонери на практиці реалізують це майно за потрібною вартості і «потрібним людям».

  Насправді це так, оскільки право власності за кредитним договором переходить до банку, боржник у свою чергу повністю втрачає будь-який контроль над майном і не може давати розпорядження банку, кому і як його реалізовувати. Через це перспективні активи (квартири, будинку) за вартістю, яка значно нижче ринкової, можна купити у банків.

  У ГІС (Державна виконавча служба) є свої «фішки»: наприклад, вони розміщують оголошення про аукціони в безкоштовних газетах, які навіть не доходять до потенційного покупця. За відомостями столичної виконавчої служби, на примусові аукціони з продажу квартир близько 80% нерухомості надходить на продаж по приватних боргах, 15% - по непогашений кредитів і не понад 5% - у кримінальних справах.

  Але це всього лише відсотки. Загальне число цілих квартир, що продаються на аукціонах, дуже мало. У Столиці в середньому на аукціон виставляють одну квартиру на місяць. Частіше за все продається частина квартир: третина або половина. Це трапляється тому, що конфіскуються або арештована нерухомість найчастіше знаходиться в частковій власності (володіють в частках члени однієї родини).

  Аукціон та його правила проведення

  За правилами, початкова вартість лота на аукціоні не може бути менше 90% його ціни, яка в свою чергу була визначена шляхом оцінки. Оголошення в газетах про те, якого місяця і числа відбуватиметься аукціон з законом повинні бути опубліковані не пізніше, ніж за 15 днів до початку самого аукціону. Дані правила плюс тривалі терміни підготовки аукціону і роблять покупку квартири на ньому досить привабливою угодою. Тому що навіть при хорошому розкладі аукціон буде проведений не раніше, ніж через півроку після направлення запиту про продаж нерухомості. Відштовхуючись від сьогоднішньої ситуації на нерухоме ринку, за 6 місяців у мегаполісах квартири встигає подорожчати приблизно на 15-20%. А ціна оцінки заарештованої квартири не змінюється.

  Все ж таки, ми вже згадували раніше, що аукціонів не так то й багато. Все через того, що комісійні посередника при проведенні самого аукціону складуть приблизно 20% від вартості квартири, ГІС так само стягує додатково 5%. Отже, коштів, які отримані при проведенні відкритого аукціону (мінус комісійні) може навіть бути недостатньо, щоб погасити кредит. Саме тому фінансовим установам не вигідно продавати квартири на аукціоні - банки віддають перевагу самостійно домовитися зі своїм неплатоспроможним боржником полюбовно. Інакше кажучи, реалізовувати заставну нерухомість за цінами ринку через агентства нерухомості своїх партнерів. У подібному випадку банки беруть собі частину виручених грошей, щоб покрити борг за кредитом та пеню за прострочення по виплатах іпотеки, а частину, що залишилася віддають своєму клієнту.

  Велика частка нерухомості, виставленої на продаж, припадає на регіони. Самі банкіри пояснюють цей феномен специфікою роботи ринку в регіонах. Типу, через те, що немає платоспроможного попиту в регіонах нерухомість, що знаходиться в заставі, продається довше, ніж у великих містах. Хоча, причина достатку комерційних пропозицій з глибинок може бути і в іншому - припустимо, не зовсім адекватна оцінка ризиків клієнтів відділеннями банків у регіонах.